Yabancıların Türkiye’deki Kira Gelirleri Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Yabancıların son yıllarda Türkiye’deki emlak sektörüne yatırımlarının artmasıyla birlikte, satış ve kiralama gibi işlemlerinin sayısının da bir hayli arttığı görülmektedir. Bu bağlamda, yabancılar Türkiye’deki gayrimenkullerini kiralamak istediklerinde karşılığında sağlayacakları kira gelirleri üzerinden bazı vergilendirmelere tabi tutulmaktadır. Yazımızın devamında, yabancıların Türkiye’deki kira gelirleri hakkında bilinmesi gereken hususlardan en önemlilerini bulabilirsiniz.

Yabancıların Kira Geliri Türkiye’de Nasıl Vergilendirilir?

Türkiye’de mülk sahibi kişilerden alınan gelir vergisi, yalnızca mülkün kiralanması ile kira geliri elde ediliyor ya da mülkün satışı ile sermaye kazancı elde ediliyorsa geçerli olmaktadır. Dolayısıyla, yabancılar Türkiye’de sahip oldukları mülklerini yalnızca kendi kullanımları için ellerinde tutuyor ve diğer gerçek ya da tüzel kişilere kiraya vermiyorsa, Türkiye’de herhangi bir gelir vergisine tabi tutulmamaktadır. Yabancıların kira geliri “Gelir vergisi ”ne tabidir.

Gelir vergisi, takvim yılı boyunca toplanan tüm kira gelirleri gözetilerek yıllık olarak hesaplanmaktadır. Geçmiş yıllarda ve içinde bulunulan yılda toplanan kira bedelleri, kira bedelinin toplandığı yılın geliri olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Gelecek yıllar için önceden alınan kira bedelleri ise ilgili oldukları yılın geliri olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Döviz bazında yapılan kira işlemi zamanında elde edilen gelirler için vergi, Türkiye Merkez Bankası’nın kiranın alındığı gün geçerli olan döviz alış kurutemel alınarak Türk Lirası’na çevrilerek hesaplanmaktadır.

Gelir Vergisi Tutarı Nasıl Hesaplanmaktadır?

Yıllık kira geliri, yıllık gelir vergisi beyannamesi yoluyla kira gelirinin elde edildiği yıldan sonraki yılın 1-25 Mart tarihleri arasında beyan edilmekte ve toplam kazancın girdiği vergi dilimine göre %15 ila %40’lık oranlarda vergilendirilmektedir. Gelir vergisi, Mart ve Haziran aylarında iki eşit taksit olarak tahsil edilmektedir.

Konut kira gelirinin belirli bir kısmı, Gelir Vergisi’nden istisna tutulmaktadır. 2020 yılı için bu istisna tutarı 6.600 TL olarak belirlenmiştir. Stopaja tabi olan bir kira geliri (işyeri kira geliri) elde eden vergi mükellefleri için, söz konusu kira gelirinin brüt tutarının, 2020 yılı için 49.000 TL’yi aşması durumunda beyan edilmesi zorunludur.

Gelir Vergisinden Düşülebilen Giderler Hangileridir?

Takvim yılı boyunca elde edilen kira gelirinin beyanı kapsamında, bireylerin bazı giderlerini vergiden indirme imkânı mevcuttur. Vergilendirilecek kira geliri matrahı belirlenirken vergiden indirilebilecek giderler açısından vergi mükelleflerinin kullanabileceği iki yöntem vardır. Bunlar gerçek ve götürügider yöntemleri olarak karşımıza çıkmaktadır.

Gerçek Gider Yöntemi

Yabancılar tarafından gerçek gider yönteminin tercih edilmes ihalinde, kiralanan gayrimenkullerle alakalı olarak ortaya çıkan ve ispatlanan aşağıdaki giderler brüt kira bedelinden düşülebilmektedir.

• Aydınlatma, ısınma, su ve asansör giderleri,
• İdari giderler,
• Kiraya verilen mülkler ve haklar için sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mülkler ve haklar için yapılan ve harcanan borcun faiz gideri,
• Beş yıl süreyle yerleşim amaçlı kiraya verilen mülkün alım miktarının %5’i (alım miktarının %5’ine denk gelen bu indirim, ancak ilgili mülkten elde edilen gelire uygulanacak, düşülmeyen kısım, fazla harcama olarak değerlendirilmeyecektir),
• Emlak vergisi, tapu harcı gibi gayrimenkulle ilgili vergi ve harçlar ile belediyelere ödenen gayrimenkulle ilgili vergi, harç ve katılım payları,
• Amortismanlar,
• Tamir, bakım ve onarım masrafları,
• Mülkü kiraya veren yabancılar tarafından ödenen kiralar,
• Konutunu kiraya veren yabancılar tarafından oturulan konuta ait kira bedelleri (yurt dışında ikamet eden vergi mükelleflerinin ödediği kira bedelleri hariç),
• Hasarlar, kayıplar ve tazminatlar

Yukarıda sıralanan giderlerin vergiden istisna tutulan (2020 yılı için 6.600 TL) gelir tutarına karşılık gelen kısmı için indirim yapılamamaktadır.

Götürü Gider Yöntemi

Götürü gider yöntemini tercih eden yabancı vergi mükellefleri, kira gelirinden istisna muafiyet tutarının indirilmesinden sonra kalan tutarın %15’ine karşılık gelen tutarı herhangi bir belge şartı aranmaksızın götürü gider olarak indirebilmektedir. Ancak bu yöntemi tercih eden yabancı vergi mükellefleri, gelecek iki yıl boyunca gerçek gider yöntemini kullanamazlar.

Yabancıların Kira Gelirlerine KDV Uygulaması Gerekir Mi?

Herhangi bir ticari faaliyette bulunmayan veya ticari işletmenin bir parçası olmayan yabancılara ait olan gayrimenkullerin kiraya verilmesi KDV’ye tabi tutulmamaktadır. Sonuç olarak, bireysel bir mal sahibi yabancılar olarak bu gelire KDV eklenmesi gerekmemektedir.