Yabancılar Türkiye’den ev alırken nelere dikkat etmeli

Türkiye, eşsiz coğrafi konumu, zengin kültürel mirası, ılıman iklimi ve gelişen ekonomisiyle yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul pazarı sunmaktadır. Özellikle son yıllarda yabancıların konut edinimine yönelik yasal düzenlemeler ve vatandaşlık imkanları, Türkiye‘yi gayrimenkul yatırımı için popüler bir destinasyon haline getirmiştir. Ancak, bu süreç yerel mevzuat bilgisi ve dikkatli adımlar gerektirir.

Bu rehber, 2025 yılı güncel mevzuatı doğrultusunda, Türkiye’de ev almak isteyen yabancıların bilmesi gerekenleri, süreci, yasal şartları ve dikkat edilmesi gereken önemli noktaları detaylı bir şekilde açıklamaktadır.

1. Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi İçin Genel Şartlar

Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimi belirli koşullara tabidir:

• Karşılıklılık Şartı (Mütekabiliyet): Bu şart eskiden uygulanmaktaydı ancak 2012 yılında kaldırılmıştır. Artık, uluslararası hukuk kuralları ve Türkiye’nin menfaatleri doğrultusunda, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen bazı ülkeler dışındaki tüm yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’den gayrimenkul edinebilirler.
• Yasal Sınırlar: Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri gayrimenkul miktarı, ülke genelinde toplamda 30 hektarı geçemez. Ayrıca, bir ilçede özel mülkiyete konu alanların %10’unu aşamaz.
• Askeri ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancılar, askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde gayrimenkul edinemezler. Bu tür alanlar, tapu sicil müdürlükleri tarafından belirlenir ve başvuru sırasında kontrol edilir.
• Hukuki Amaç: Edinilen gayrimenkulün yasalara uygun bir amaçla kullanılması zorunludur.

2. Gayrimenkul Edinimi Süreci (Adım Adım)

Türkiye’de gayrimenkul satın alma süreci, tapu devir işlemleriyle tamamlanır ve genellikle aşağıdaki adımları içerir:

1. Araştırma ve Karar Verme: İhtiyaçlarınıza ve yatırım hedeflerinize uygun bölge ve gayrimenkul türünü belirleme. Şehir merkezi, sahil kasabası, tarım arazisi veya ticari mülk gibi farklı seçenekler değerlendirilmelidir.
2. Hukuki İnceleme (Due Diligence): Seçilen gayrimenkulün tapu kaydının incelenmesi (tapu kütüğüne şerh, ipotek, haciz gibi kısıtlamaların olup olmadığı), imar durumu, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ve varsa geçmiş borçlarının kontrol edilmesi hayati öneme sahiptir.
3. Satış Sözleşmesi ve Depozito: Alıcı ve satıcı arasında bir ön satış sözleşmesi (genellikle noter huzurunda) imzalanabilir ve bir depozito ödenebilir. Bu sözleşme, tapu devri gerçekleşene kadar tarafların haklarını korur. (Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir ve daha güçlü bir hukuki güvence sağlar.)
4. Gerekli Belgelerin Temini: Tapu devri için hem alıcıdan hem de satıcıdan çeşitli belgeler istenir.
   • Yabancı Alıcıdan İstenen Belgeler:
     • Pasaport ve fotokopisi (Aslı gösterilir, fotokopisi dosyaya konur. Gerekirse yeminli tercüman tarafından Türkçe tercümesi).
     • Türkiye’de alınmış Vergi Kimlik Numarası.
     • Vesikalık fotoğraf (Son 6 ay içinde çekilmiş).
     • Gayrimenkulün ekspertiz raporu (Değerleme raporu).
     • Gerekirse, yabancı kişinin Türkçe bilmemesi durumunda yeminli tercüman.
     • Vekaletname (işlem vekil aracılığıyla yapılıyorsa).
   • Satıcıdan İstenen Belgeler:
     • Tapu Senedi veya fotokopisi.
     • Nüfus cüzdanı/kimlik kartı.
     • Vergi borcu yoktur belgesi (belediyeden).
     • Gayrimenkulün rayiç değeri (belediyeden).
     • Deprem Sigortası (DASK) poliçesi.
     • Varsa vekaletname.
5. Değerleme Raporu (Ekspertiz Raporu): 2019 yılından itibaren yabancıların gayrimenkul alımlarında SPK lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan ekspertiz raporu zorunlu hale gelmiştir. Bu rapor, mülkün gerçek piyasa değerini gösterir ve tapu harcının doğru hesaplanmasını sağlar.
6. Tapu Devir İşlemi: Tüm belgeler hazır olduğunda ve ekspertiz raporu alındığında, alıcı ve satıcı (veya vekilleri) randevu ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı Tapu Müdürlüğü’ne başvurur. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti yatırıldıktan sonra, tapu devir işlemi gerçekleştirilir ve yeni tapu senedi alıcıya teslim edilir.

3. Maliyetler ve Ek Giderler

Gayrimenkul alımında sadece mülkün satış fiyatı değil, bazı ek maliyetler de bulunmaktadır:

• Tapu Harcı: Hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenen, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanan bir vergidir. 2025 yılı itibarıyla, bu oran genellikle satış bedelinin %4’ü olup, yasal olarak alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya (her biri %2) ödenir. Ancak uygulamada bu oran çoğu zaman alıcı tarafından ödenmektedir.
• Döner Sermaye Ücreti: Tapu Müdürlüğü’nün hizmet bedeli olarak alınan küçük bir ücrettir.
• Ekspertiz (Değerleme) Raporu Ücreti: SPK lisanslı değerleme şirketlerine ödenen ücrettir (mülkün niteliğine göre değişir).
• Emlakçı Komisyonu: Eğer bir emlakçı aracılığıyla işlem yapılıyorsa, yasal olarak satış bedelinin %2’si + KDV oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı komisyon alınabilir. Ancak taraflar arasında farklı bir anlaşma da yapılabilir.
• Noter ve Tercüman Ücretleri: Ön satış sözleşmesi, vekaletname veya yeminli tercümanlık hizmetleri için ortaya çıkan giderlerdir.
• Vergiler ve Harçlar: Gayrimenkul yıllık Emlak Vergisi’ne tabidir. Ayrıca, mülk kiralandığında kira geliri vergisi yükümlülüğü de doğar.

4. Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Türkiye, belirli bir gayrimenkul yatırımı karşılığında yabancılara Türk vatandaşlığı kazanma imkanı sunmaktadır. 2025 yılı itibarıyla bu uygulamanın temel şartları şunlardır:

• Yatırım Miktarı: En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da Türk Lirası değerinde gayrimenkul satın alınması ve bu gayrimenkulün tapu kayıtlarına 3 yıl satılmayacağı şerhinin düşülmesi gerekmektedir.
• Birden Fazla Gayrimenkul: Birden fazla gayrimenkulün toplam değerinin bu miktara ulaşması halinde de başvuru yapılabilir, ancak tüm gayrimenkullerin aynı anda satın alınması ve aynı anda taahhüdün verilmesi önemlidir.
• Aile Bireyleri: Yatırımcıyla birlikte eşi ve 18 yaşından küçük veya bakıma muhtaç çocukları da vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
• Başvuru Süreci: Gayrimenkul alım işlemi tamamlandıktan sonra, yatırımcı İçişleri Bakanlığı’na (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü) vatandaşlık başvurusunda bulunur. Bu süreç, özel birimler tarafından hızlandırılmış şekilde yürütülür.

5. Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

• Profesyonel Destek: Gayrimenkul alım süreci, yabancılar için hukuki ve bürokratik detaylar içerir. Güvenilir bir gayrimenkul danışmanı, avukat ve mali müşavir ile çalışmak, sürecin sorunsuz ilerlemesi ve olası risklerin önüne geçilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
• Sözleşmeleri Anlama: İmzalanan tüm sözleşmelerin (ön satış, alım-satım) içeriğinin tamamen anlaşıldığından emin olunmalıdır. Gerekirse yeminli tercüman desteği alınmalıdır.
• Ödemenin Takibi: Gayrimenkul bedelinin tapu devri esnasında veya ilgili banka kanalıyla yapıldığından emin olunmalıdır. Vatandaşlık başvurusu için ödemenin banka transferiyle yapıldığına dair dekontlar ibraz edilmelidir.
• Askeri ve Güvenlik Bölgeleri Kontrolü: Satın alınacak mülkün askeri veya güvenlik bölgelerinde olup olmadığı Tapu Müdürlüğü’nden teyit edilmelidir.
• Tapu Kayıtlarının Doğruluğu: Tapu senedi üzerindeki bilgiler ile gayrimenkulün fiili durumu ve satış sözleşmesindeki bilgilerin tutarlılığı kontrol edilmelidir.

6. ATA Kurumsal’ın Sağladığı Destek

Türkiye‘de gayrimenkul edinimi ve yatırım yoluyla vatandaşlık süreci, yabancılar için karmaşık detaylar içerebilir. ATA Kurumsal olarak, bu süreçte size özel, güvenilir ve uçtan uca çözümler sunuyoruz:

• Kapsamlı Gayrimenkul Danışmanlığı: İhtiyaçlarınıza uygun mülklerin bulunması, piyasa analizi ve potansiyel yatırım getirisi değerlendirmeleri.
• Hukuki Destek ve Due Diligence: Satın alınacak gayrimenkulün tapu kayıtlarının, imar durumunun ve hukuki geçmişinin detaylı incelenmesi. Sözleşmelerin hazırlanması ve yasal süreçlerin yönetilmesi.
• Değerleme Raporu ve Ekspertiz Süreçleri: SPK lisanslı uzmanlar aracılığıyla zorunlu değerleme raporunun alınması ve sürecin takibi.
• Tapu Devir İşlemleri: Tapu Müdürlüğü’ndeki tüm devir işlemlerinin sizin adınıza profesyonelce yürütülmesi.
• Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Başvurusu Yönetimi: Gayrimenkul alımı sonrası Türk vatandaşlığı başvuru sürecinin tüm aşamalarında (belge hazırlığı, başvuru, takip, mülakat hazırlığı) kesintisiz danışmanlık.
• Vergi ve Mali Yükümlülükler Danışmanlığı: Gayrimenkul edinimi sonrası ortaya çıkacak vergi ve diğer mali yükümlülükler hakkında bilgilendirme ve danışmanlık.

Sonuç

Türkiye, gayrimenkul yatırımcıları için sadece cazip getiriler değil, aynı zamanda stratejik bir konum ve yatırım yoluyla vatandaşlık gibi önemli avantajlar da sunmaktadır. Bu potansiyelden en iyi şekilde faydalanmak ve hukuki riskleri minimize etmek için profesyonel destek almak büyük önem taşır.

ATA Kurumsal olarak, Türkiye‘deki gayrimenkul yatırım yolculuğunuzda güvenilir bir ortağınızız. Size özel çözümlerimizle, hayallerinizdeki eve ulaşmanız veya yatırım hedeflerinizi gerçekleştirmeniz için her adımda yanınızdayız. Daha detaylı bilgi ve kişiye özel danışmanlık için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.