Yabancılar için Türkiye’de Gayrimenkul Alım-Satım Rehberi

Türk vatandaşları ile yabancılar arasında tapu ve kadastro işlem süreçleri açısından herhangi bir fark bulunmamaktadır.

TAPU İŞLEMLERİ

Türkiye de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin temel hukuki dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleridir. Tapu Kanunu’nda verilen yetki doğrultusunda Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları kanuni sınırlamalar dahilinde Türkiye’den taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir.

Mevcut durumda toplam 183 ülke vatandaşı Türkiye’den taşınmaz mal edinebilmektedir.

Ülkemiz mevzuatına göre kurulmuş olan ve hissedarları arasında yabancı gerçek kişi, kuruluş veya ticaret şirketi bulunan şirketler ‘‘yabancı sermayeli şirket’’ niteliğinde olup faaliyetlerine uygun olarak taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bunlardan hisse oranının % 50 ve daha fazlası yabancı kişi, kuruluş veya şirketlerin elinde bulunan veya hisse oranı % 50’den az olsa bile yönetici atama yetkisi yukarıda sayılan yabancıların elinde olan şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri Valilik iznine tabidir.

Örnek: Almanya’da bu ülkenin mevzuatına göre kurulmuş ve ancak hissedarları Alman, Fransız veyahut Türk vatandaşı olan bir şirket yabancı ticaret şirketi niteliğinde olup Türkiye’de mevcut mevzuat hükümlerine göre yalnızca turizm,  endüstri  ya  da  petrol  faaliyetleri  kapsamında sınırlı ayni hak edinebilmektedir, hissedarlarının %50 ve daha fazlası Türk vatandaşı olmayan ve ancak ülkemiz mevzuatına göre kurularak Türk Ticaret Siciline kaydolan bir ticaret şirketi ise ‘‘Yabancı Sermayeli Şirket’’ niteliğinde olup mevcut mevzuat hükümlerine göre taşınmaz mülkiyeti edinebilmektedir.

2.YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ

• Gerçek Kişiler:

Türkiye’den taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin;

• Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ve Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülke vatandaşlarından olması ve edinim şartlarını taşıması gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinebilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerce, yapısız taşınmaz edinilmesi durumunda (üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla gibi taşınmazlar) taşınmazın niteliğine uygun olarak proje geliştirilmesi ve bu projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir. İki yıl içinde Bakanlığa başvurulmaması veya projenin süresi içinde bitirilmemesi durumunda söz konusu taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi olacaktır.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın alacağı taşınmaz;

• Tarım arazisi niteliğinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan,
• SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise bu alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan, taşınmazın edinime uygun olduğu yönünde görüş alınır.

2.2Tüzel Kişiler

Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri sadece kanunlarda özel hüküm bulunması durumunda Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Mevzuatta özel  hüküm  bulunan  kanunlar; Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunudur.

Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinimi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesisi mümkün değildir.

Yabancı Sermayeli Şirketler

Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Şirketlerin  yabancı  sermayeli şirket statüsünde değerlendirilebilmesi için; yabancı uyruklu gerçek kişilerin (Türk vatandaşları ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler hariç), yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin  ve  uluslararası  kuruluşların  %50  veya daha fazla oranda hisseye sahip olmaları veya yönetim hakkına haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olmaları gerekmektedir.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen (Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik  nedenlerle  tespit  edilecek  bölgelerde)  bölgelerde kalıp kalmadığının tespiti amacıyla taşınmaz edinimlerine ilişkin valiliklerce sorgulama yapılır. Valiliklerce yapılan bu sorgulama doğrudan ilgili tapu müdürlüğü ile yapılmakta olup, tapu müdürlüğünce azami üç iş günü içerisinde cevap verilmektedir.

Özel güvenlik bölgeleri dahilinde yer alan taşınmaz edinimleri söz konusu olduğunda ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valilikten izin alınması gerekmektedir.

Yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz edinim başvurularında şirketin yetkililerini, temsil ve ilzam şeklini gösterir “yetki belgesi” sunması gerekmektedir. Yetki belgesinde taşınmaz edinim yetkisi ile şirket yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça yer alması ve işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekmektedir.

• Yabancı sermayeli şirketlere ilişkin yetki belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi Kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi ve 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik gereğince gerekli belgeler ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurması gerekmektedir.
• Aksi durumdaki yabancı sermayeli şirketlere ilişkin yetki belgesinde ise “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Söz konusu yetki belgesinde bu ibarenin bulunduğu yabancı sermayeli şirketler 36’ncı madde  gereğince  yerli  sermayeli  şirketler  gibi  değerlendirilir ve bu doğrultudaki talepler genel esaslar çerçevesinde doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılır.

36.madde kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler

Bu madde hükümleri dışında edinilen taşınmaz ve sınırlı ayni haklar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilen sürede tasfiye edilir. Aksi takdirde taşınmaz veya sınırlı ayni hak bedele çevrilerek bedeli hak sahibine ödenir.

Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi ile yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini düzenleyen 36. maddesi hükümlerine aşağıda yer verilmiştir.

MADDE 35

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.

Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

MADDE 36

36:29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28’inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.

18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28’inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.

Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.

Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir. Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.

KANUNİ KISITLAMALAR

Türkiye’de sadece Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen ülke  vatandaşları  taşınmaz  ve  sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bununla birlikte;

• Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin edinebileceği taşınmazların toplam miktarı ülke genelinde en fazla otuz hektardır.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.

Askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde yer alan taşınmazlara ilişkin belirtme taşınmazın sicilinde kayıtlı olup tapu müdürlüklerince bilgilendirme yapılmaktadır.

81 ilde askeri yasak ve güvenlik bölgeleri içerisinde kalan taşınmazların tapu siciline kayıt işlemleri tamamlanmıştır.

• Edinilmek istenen taşınmaz “Özel Güvenlik Bölgeleri” dâhilinde taşınmazın bulunduğu yer valiliğinden izin alınması gerekmektedir (taşınmaz ise)
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerince yapısız taşınmaz edinilmesi durumunda iki yıl içerisinde proje geliştirilmesi ve geliştirilen bu projenin ilgili bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir
• Yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak kanunlarda özel hüküm bulunması durumunda taşınmaz edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili bakanlık  ve  idarelerce  tespit  edilen,  süresi içinde ilgili bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye  hükümlerine  tabidir. (Konu ile ilgili ayrıntılı bilgi için 2013/15 sayılı genelge, www.tkgm.gov.tr)

MİRAS

Yabancıların Türkiye’den edindikleri taşınmazlar üzerinde mirasçılarının miras hakları korunmaktadır. Ancak Tapu Kanunu’nun  35.  maddesi  kapsamındaki  sınırlamalar  dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar söz konusu olduğunda Hazine ve Maliye Bakanlığınca taşınmazın malikine taşınmazı tasfiye etmesi için bir yıllık süre verilir. Verilen süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde anılan Bakanlıkça tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

TAPU İŞLEMLERİ İÇİN BAŞVURU YOLLARI

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, gerekli belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğüne giderek başvuru yapabilir. (başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğünde sıra numarası alınarak yapılır.)

Ayrıca Türk vatandaşlığı bulunan yabancılar, Alo 181 çağrı merkezi aracılığıyla veya e-randevu (https://randevu.tkgm.gov.tr/) ve WEBTAPU (webtapu.tkgm.gov.tr) hizmeti aracılığıyla da internet ortamında randevu alabilir.

Yabancıların WEBTAPU hizmetinden faydalanabilmeleri amacıyla çalışmalar devam etmekte olup her bir yabancıya bir YKN (yabancı kimlik numarası) tahsis edilmesi ile birlikte bu hizmeti yabancılar da kullanabilecektir.

Tapu Müdürlüklerine yapılacak başvuru, işlem akışları ve diğer hususlar 2014/1 sayılı “Tapu Müdürlükleri İş Akışı ve Yeki Devri Konulu Genelge ve Eki Kılavuz ” hükümlerine göre yürütülmektedir. (https://mevzuat.tkgm.gov.tr/BelgeGoruntule.aspx)

BAŞVURU VE İŞLEMLER İÇİN GEREKLİ BELGE

Tapu işlemlerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin, tabiiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş yabancı ülke kimlik belgesi veya pasaport belgeleri, kimlik tespitine esastır ve başvuru sırasında yetkiliye ibraz edilmelidir.

Süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgesi tapu işlemlerinde kullanılamamaktadır.

Filistin Devleti vatandaşlarına özgü olmak üzere; kendi ülkelerince düzenlenmiş kimlik belgesi ve pasaport dışında diğer ülkelerce düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaportun (mülteci, seyahat belgesi v.s.) tapu işlemlerinde kullanılabilmesi için Göç İdaresi Genel Müdürlüğünce düzenlenmiş İkamet İzni Belgesi ile birlikte ibraz edilmesi gerekmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf olduğu bütün satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösterir değerleme raporu sunulması gerekmektedir. Bu raporun değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme  standartlarına  uygun  olarak  hazırlanması ve onaylanması gerekmektedir. (Konu ile ilgili ayrıntılı bilgi için 2019/1 sayılı genelgeye bakabilirsiniz.)

Değerleme raporu gerek Türkiye’den taşınmaz satın alan yabancıların satın aldığı taşınmazın gerçek değerini tam olarak bilmesi amacıyla yabancı yatırımcıyı korumak gerekse Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce taşınmaz değer haritası oluşturmak amacıyla istenilmektedir.

• Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe s şirketlerinin tapu ve kadastro işlemlerinde ise bağlı bulundukları ülkelerin yetkili ticaret makamları tarafından verilmiş, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş olduğu ve faaliyette bulunduğunu aynı zamanda ilgili tapu işlemlerini yapmaya yetkili olduğunu gösterir yetki belgesinin sunulması gerekmektedir. Bu belgenin ise 5 Ekim 1961 tarihli Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına İlişkin La Haye sözleşmesine  uygun  olarak  apostille şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi, apostille şerhi bulunmaması halinde o ülkedeki Türk Konsolosluğunun tasdikini içeren aynı belgelerin aranılması gerekmektedir.
• Deprem sonrası oluşabilecek zararlara karşı sigorta şirketlerince düzenlenen zorunlu deprem sigortası poliçesi sunulması gerekmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veya kendi yetkili makamlarından verilip de Türk Mahkemelerince tasdik edilen veraset belgelerine istinaden yapılır.

Satış İşlemi 

1. Gerçek Kişiler İçin Satış İşlemi

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ

Yabancı Sermayeli Şirketler İçin Satış İşlemi

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ

Yabancı Gerçek Kişilerin Satış İşlemi Şablonu

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Satış İşlemi Şablonu 

İpotek İşlemi

İşlemin Mali Yönü

Yabancı Gerçek Kişilerin İpotek İşlemi Şablonu 

İntikal İşlemi

ELBİRLİĞİ HALİNDE MÜLKİYET (HİSSE BELİRTİLMEDEN) ESASINA GÖRE

PAYLI MÜLKİYET (HİSSSE BELİRTİLEREK) ESASINA GÖRE

İşlemin Mali Yönü

Yabancı Gerçek Kişilerin İntikal İşlemi Şablonu

VEKÂLETNAMELER

Türk Konsolosluklarında düzenlenen vekâletnameler hariç olmak üzere yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelerin aşağıdaki şartları taşıması gereklidir.

• Düzenlendiği ülkenin resmi dilinde ve ilgilinin fotoğrafını içerir bir şekilde düzenlenmiş olması,
• Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi (Lahey Sözleşmesi gereği “Apostille” şerhi içermesi veya vekaletnameyi düzenleyen noterin bulunduğu ülkedeki Türk Konsolosluğu tarafından onaylanmış olması,
• Talep konusu işleme ilişkin yetki içermesi,
• Noter onaylı Türkçe çevirisi ile birlikte tapu müdürlüğüne sunulmalıdır

Yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnamelerin yukarıda belirtilen genel şartları taşımasının yanı sıra vekaletnameyi düzenleyen yetkiliye göre; vekaletnamedeki fotoğrafın, düzenleyen yetkili tarafından; mühür veya soğuk damga ile ya da imza veya kaşe ile onaylanmış olması gerekmektedir.

Apostille şerhi içeren vekaletnamelerde bulunması gereken hususlar;

• Tasdik şerhi, bizzat belgenin veya buna eklenecek bir kağıdın üzerine konulabilir. Tasdik şerhinin ayrı bir belgede yer alması halinde şerhin tasdik edilen belge ile birleştirilerek tasdik eden makamın mührünün birleşme yerine basılmış olması gerekir.
• Tasdik şerhi, bunu koyan makamın resmi dilinde yazılabileceği gibi ikinci bir dilde de yazılmış olabilir. 
• Ancak tasdik şerhinin, «Apostille Convention de La HayeDu 5 O başlığının kesinlikle Fransızca olarak belirtilmesi gerekir.
• Usulüne uygun biçimde doldurulan tasdik şerhi, imzanın doğruluğunu, belgeyi imzalayan kişinin hangi sıfatla imzaladığını ve gerektiğinde, belge üzerindeki mühür veya damganın aslı ile aynı olduğunu teyit eder. Tasdik şerhi üzerindeki imza, mühür veya damga her türlü doğrulama işleminden bağışıktır.
• Bunun yanı sıra, belge ile buna ilişkin tasdik şerhinin farklı makamlarca düzenlenmiş olması gerektiği  hususuna  dikkat  edilmelidir.  Zira  tasdik  şerhi ile belgeyi düzenleyen makamın imza ve mührü tasdik edildiğinden, tasdik şerhinin ilişkin olduğu belgede yer alan imza ve mühür ile tasdiki mümkün bulunmamaktadır.

APOSTILLE ONAYLI BELGE ÖRNEĞİ (GELECEK)

TAŞINMAZ EDİNİMİ YOLUYLA VATANDAŞLIK KAZANIMI

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte yapılan değişiklik ile birlikte

18.09.2018 tarihinden sonra en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası değerinde taşınmazı tapu kayıtlarına 3 yıl satılmaması şerhi konulmak kaydıyla satın alan yabancılar istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilmektedir. (12.01.2017-18.09.2018 tarihleri  arasında  satın  alınmış  taşınmazlar  için  taşınmazın/taşınmazların  değerinin  en  az 1.000.000 Amerikan Doları değerinde olması gerekmektedir.)

07.12.2018 tarihinden sonra olmak kaydıyla kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin 3 yıl süre ile devri ve terkini yapılamayacağı taahhüdü ile tapu siciline şerh edilmesi halinde de Türk vatandaşlığı kazanılabilmektedir.

12.01.2017 tarihinden önce satın alınmış taşınmaz/taşınmazlar ve 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmaz/ taşınmazlar ile vatandaşlık başvurusunda bulunulması mümkün değildir.

400.000 Amerikan Doları değerinde taşınmaz/taşınmazları satın alarak 3 yıl satılmayacağına yönelik taahhütte bulunulması veya taşınmazın satışının vaat edildiğine dair  noterden düzenlenen sözleşmenin 3 yıl süre ile devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdünde bulunulması durumunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce vatandaşlık talebine esas belge niteliğinde “Uygunluk Belgesi” düzenlenir.

Uygunluk belgesini alan yabancılar, öncelikle İl Göç İdaresi Müdürlüğüne ikamet izni başvurusu ve sonrasında da Nüfus ve Vatandaşlık İşleri İl Müdürlüğüne vatandaşlık başvurusunda bulunur.

MAVİ KART SAHİPLERİNİN TAŞINMAZ EDİNİMLERİ

Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocuklarının taşınmaza yönelik her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi sonuçlandırılır.

Mavi kart düzenlemeye yetkili kurumlar yurt dışında dış temsilcilikler, yurt içinde ise ilçe nüfus müdürlükleridir.

VATANSIZLARIN TAŞINMAZ EDİNİMLERİ

Vatansızlar, genel kanuni sınırlamalar dahilinde Türkiye’den taşınmaz edinebilmektedir. Türkiye’de taşınmaz edinebilen herhangi bir ülke vatandaşı gibi değerlendirilir ve özel bir sınırlama getirilmemiştir. Ancak tapu müdürlüklerinde işlem yapabilmeleri için valiliklerce düzenlenen vatansız kişi kimlik belgelerini başvuru sırasında ibraz etmeleri gerekmektedir.

YETKİ ALANI DIŞI TAPU İŞLEMLERİ

Türkiye’de tapu işlemlerinin taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünce yapılması gerekmekle birlikte “Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri” ile bu gereklilik ortadan kaldırılarak taşınmazın bulunduğu yer dışında herhangi bir tapu müdürlüğünden de işlem yapma imkanı getirilmiştir.

Ancak yetki alanı dışı tapu işlemleri kapsamında işlem yapabilmek için alıcı ve satıcının aynı anda tapu müdürlüğünde/yurt dışı temsilciliğinde bulunması gerekmektedir.

Örneğin; Ankara’ da bulunan bir yabancı, İstanbul’daki taşınmazın satış işlemini İstanbul’a gitmeden, Ankara’daki herhangi bir tapu  müdürlüğünden  gerçekleştirebilir.  (Yetki  alanı dışında yapılacak tapu işlemlerinde,işlem için ödenecek döner sermaye ücreti iki katı oranında alınmaktadır.)

Yetki alanı dışında yapılabilecek işlemlerin listesi EK’te yer almaktadır.

TAPU VE KADASTRO YURT DIŞI TEMSİLCİLİKLERİ

Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ile Türkiye’de taşınmazı bulunan veya yatırım yapmak isteyen yabancıların tapu ve kadastro işlemlerini taşınmazın bulunduğu yere gitmesine gerek olmaksızın bulundukları ülkeden yapabilmeleri mümkündür.

Örneğin; Almanya’da yaşayan yabancı uyruklu bir kişi, İstanbul’da bulunan taşınmazı satın almak istediğinde, Berlin Tapu ve Kadastro Temsilciliğine başvurarak (alıcı ve satıcının aynı anda   temsilcilikte   bulunması   şartıyla)   Türkiye’ye   gelmesine   gerek   olmaksızın   işlemlerini yapabilmektedir.

Şuan sadece Berlin Başkonsolosluğunda hizmet verilmekle birlikte kısa zaman içerisinde 10 ülkede 12 farklı temsilcilikte de tapu ve kadastro işlemleri yapılabilecektir.

Tapu ve kadastro yurt dışı temsilcilikleri ile yurt dışında taşınmaz edinimine yönelik işlemlerin yapılabilmesinin yanı sıra ülkemizdeki gayrimenkul mevzuatı ve taşınmaz edinimine yönelik süreçlerle ilgili resmi bilgilendirme ve danışmanlık hizmeti de sunulmaktadır. Yurt dışı temsilciliklerde Ek 2 de yer alan yetki alanı dışı işlemler yapılabilmektedir.

Vatandaşlık Kazanımı Amacı İle Taşınmaz Edinimi Şablonu

KADASTRO İŞLEMLERİ

Türkiye’de kadastro işlemleri kadastro müdürlüklerince yapılmakta olup, bulunulan  yerde Lisanslı Harita Kadastro Bürosu (LİHKAB) bulunması durumunda bu bürolar aracılığıyla da yapılabilmektedir.

5368 sayılı Kanuna göre kadastro teknik hizmetlerinden tescile tâbi olmayan işlemlerin yapım ve kontrolü, tescile tâbi olan işlemlerin yapım sorumluluğu lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarınca (LİHKAB) yerine getirilir.

Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) kurulmadan önce kanunla verilen işler, kadastro müdürlükleri tarafından yerine getirilirken Lisanslı Harita Kadastro Bürolarının uygulamaya girmesinden sonra bu işlemler, büroların kurulduğu yerlerde bürolar tarafından, kurulmadığı yerlerde kadastro müdürlükleri tarafından yerine getirilmektedir.

Örnek: Aplikasyon işlemi yaptırmak isteyen bir kişi taşınmazın bulunduğu il/ilçede LİHKAB var ise bu bürolara başvurur ancak LİHKAB yok ise kadastro müdürlüğüne başvurarak işlemlerini sonuçlandırır.

Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB)’nın bulundukları yer bilgisi ve iletişim numaralarına https://www.tkgm.gov.tr/tr/lihkab adresinden ulaşabilirsiniz.

BAŞVURU VE İZLENEN YÖNTEM

İşlem yaptırmak isteyen yabancılar bizzat veya yetkili temsilcileri vasıtasıyla ne tür işlem yaptırmak istediklerini bildirerek kadastro müdürlüklerine Lisanslı Harita Kadastro Büroları’na başvurur.

İŞLEMLER İÇİN GEREKLİ BELGELER

Kadastro işlemlerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin, tabiiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş yabancı ülke kimlik belgesi veya pasaport belgeleri kimlik tespitine esastır.

Süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgesi kadastro işlemlerine esas alınamamaktadır.

Kadastro Müdürlüklerine Başvuru Şablonu

Plan Örneği

Tanım: Parselin, tapu planından aynen alınan örneğidir.

İşlemin Mali Yönü

Harita (Plan) Örneği

Yer Gösterme

Tanım : Parselin veya bağımsız bölümün bulunduğu yerin, herhangi bir ölçme işlemi  yapmadan paftası ile vaziyet ve bağımsız bölüm planındaki şekil ve ölçü değerlerinden faydalanarak mahallinde ilgilisine gösterilmesidir.

İşlemin Mali Yönü

Yer Gösterme Şablonu

Aplikasyon

Tanım : Taşınmaza ait mülkiyet veya irtifak hakkı sınırlarının, tapu planındaki bilgi ve belgelerine uygun olarak zeminde işaretlenmesidir.

İşlemin Mali Yönü

Aplikasyon İşlemi Şablonu

Cins Değişikliği

Tanım : Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa veya arazi iken, bağ bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

İşlemin Mali Yönü

Cins Değişikliği işlemi Şablonu

Birleştirme (Tevhit) İşlemi

Tanım : Birbirine bitişik birden çok parsellerin bir parsel haline dönüştürülmesidir.

İşlemin Mali Yönü

Birleştirme (Tevhit) işlemi Şablonu

Ayırma (ifraz)

Tanım : Ayırma (ifraz); ilgilisinin talebi üzerine, bir parselin İmar Kanunu’nun 15 ve 16’ncı maddeleri uyarınca iki yada daha fazla parçalara bölünmesi işlemidir.

İşlemin Mali Yönü

İfraz işlemi Şablonu

TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜČÜNCE VERİLEN DİČER HİZMETLER

1.YOUR KEY TURKEY (YABANCILAR BİLGİ PORTALI)

YourKeyTurkey, Türkiye’ye yerleşme veya yatırım yapma kararı veren yabancılar ile gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancıların karar verme süreçlerinden taşınmaz edinim süreçlerine kadar ihtiyaç duyacağı tüm bilgiye en güvenli yoldan, en hızlı ve kolay şekilde ulaşmasını sağlamak amacıyla hizmet veren bir web sitesidir. (www.yourkeyturkey.gov.tr)

Yetki alanı dışında yapılabilecek işlemlerin listesi EK’te yer almaktadır.

YourKeyTurkey,   yabancıların,   Türkiye’den   taşınmaz   edinimine   ilişkin   tüm   süreç   boyunca yönlendirmesinin yapılarak, eksik ve yanlış bilgilendirmelerin önüne geçilmesini sağlayan ve devlet güvencesine sahip bir sitedir.

Taşınmazın edinim süreçlerinin yanında parsel sorgu sistemi ile taşınmazın konumsal bilgilerine de ulaşılabilmesi sağlayan site, karar verme süreçlerinde yatırım yapılacak bölgeye ilişkin bilgilendirmeler, istatistiki veriler, gayrimenkul piyasasına ilişkin gelişmelerin yer aldığı ve gerektiğinde soru ve sorunların iletilebildiği dinamik bir yapıya sahiptir.

2.TAPU – TAKAS UYGULAMASI

Genel Müdürlüğümüz ile Takasbank arasında yapılan protokol kapsamında taşınmaza yönelik alım-satım işlemlerinde, alıcı ve satıcıların talep etmesi halinde taşınmazın devrine ilişkin bedelin güvenli bir yöntemle el değiştirmesini sağlayan bir uygulamadır.

Bu uygulama sayesinde, satış işleminin tamamlanıp, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesinden sonra alıcının hesabındaki para Takasbank aracılığıyla anlık olarak satıcının hesabına transfer edilir.

Böylece paranın sahte çıkması ve dolandırıcılık gibi riskler ile taraflar arasındaki güven problemi ortadan kalkmaktadır.

3.WEB-TAPU

Web-Tapu sistemi, taşınmazların internet ortamında takip edilebildiği ve yönetilebildiği bir sistemdir. Web-Tapu ile tapu müdürlüklerine gitmeden internet üzerinden işlem başvurusu yapılabilir ve gerekli belgeler tapu müdürlüğüne gönderilebilir. Tapu müdürlüğünde işlemlerin hangi aşamada olduğu takip edilebilir, harç ve döner sermaye bedelleri ödenebilir.

Bunun yanı sıra, Web-Tapu ile taşınmazların tapu kayıt ve konum bilgileri görüntülenebilir ve taşınmazlara ait bilgilerin başkası tarafından incelenmesine yetki verilebilir, Tapu müdürlüğüne gitmeden taşınmazlara yönelik işlem yapılmaması için beyan tesis edilebilir veya kaldırılabilir.

Yapılan tüm bu işlemlerden SMS yolu ile işlem sahiplerine gerekli bilgilendirme yapılır. Böylelikle işlemler internet üzerinden kolay, hızlı ve güvenilir bir şekilde son aşamaya kadar getirilir.

(https://webtapu.tkgm.gov.tr/)

4.PARSEL SORGU

Yurt içi veya yurt dışında olması fark etmeksizin taşınmazı olan kişilerin kendilerine ait parseller ile yatırım yapmayı planladıkları parsellere ait konumu, tapu alanı, niteliği ve pafta bilgisi gibi temel mülkiyet bilgilerine tapu müdürlüğüne gitmeden cep telefonundan veya tabletinden erişim imkânı sunan bir uygulamadır.

VATANDAŞLIK KAZANIMI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Başvuru için gerekli belgeler nelerdir?

Tapuda vatandaşlık için gerekli taşınmaz/taşınmazlar için değer tespiti nasıl hesaplanır?

Ödemelere esas dekontların toplamını, yatırıldığı tarihten bir önceki TCMB efektif satış kuru dikkate alınarak USD cinsi karşılığı 400.000 USD değerini sağlamalıdır.

Değerleme raporu ve resmi senette belirtilen bedeller dekontta yer alan değerin toplamlarından az olmamalıdır.

Ödemelerin yapıldığına dair sunulan banka dekontlarında hangi gün kuru dikkate alınır?

Dekontun Türk Lirası olarak ödenmesi durumunda, dekont değerinin USD cinsinden karşılığının hesabı için, ödeme gününden bir önceki iş gününün TCMB efektif satış kuru dikkate alınır.

Farklı tarihli birden çok dekont sunulması halinde (Türk lirası olarak ödenmiş) değer tespiti nasıl hesaplanır?

Her bir dekontun düzenlendiği tarihten bir önceki iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınarak hesaplanan değerler toplamı 400.000 USD’yi sağlamalıdır.

Ödemelerin satış işleminden sonra yapılması durumunda değer tespiti nasıl hesaplanır?

Dekont için ödeme gününden bir önceki iş gününün; resmi senetteki değer içinse satış işleminin yapıldığı günden bir önceki iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Bu durumda her iki değerin de ayrı ayrı 400.000 USD’yi sağlaması gerekmektedir.

Değerlendirme raporu nereden alınır ve geçerlilik süresi var mıdır?

Değerlendirme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)’nın internet sayfasında (http://www.spk.gov.tr/SiteApps/Sirketıletisim/List/gds) yayınlanmış olan değerlendirme kuruluşlarından alınacaktır. Düzenlenme tarihinden itibaren üç ay geçerli sayılmaktadır. Verildiği andan itibaren işlem tamamlayıncaya kadar geçerli sayılacaktır.

Taşınmazın satış bedeli nasıl transfer edilmelidir?

Alıcı veya yetkili temsilcisi tarafından satıcı veya yetkili temsilcisi hesabına Banka Havalesi, EFT vb. şekillerle yatırılmalı ve belgelenmelidir.

TOKİ, Emlak Konut gibi kamu kurum ve iştiraklerinin maliki bulunduğu taşınmazların bedel transferinin/ödemesinin yapıldığının onaylı banka dekontu ya da alınan bedel tutarının gösterildiği resmi yazı ile bildirilmesi de mümkündür.

Hisseli olarak alınan taşınmazlarla, istisnai olarak Türk Vatandaşlığı edinimi için başvurulabilir mi?

Hisse değerinin en az 400.000 USD olması halinde başvurulabilir.

Türk Vatandaşlığı almak için satın alınacak taşınmaz sayısı birden fazla olabilir mi?

Olabilir.

Taşınmazların hepsinin aynı anda mı alınması gerekir?

Hayır. Farklı zamanlarda alınan taşınmazIar için başvuruda bulunulabilir.

Taşınmazın niteliği ne olmalıdır?

Satın alma yoluyla taahhüt konulması işleminde taşınmazın niteliğinin bir önemi yoktur. (Konut, işyeri, arsa, tarla. bahçe vs. olabilir.) Ancak, noter onaylı satış vaadi yoluyla taahhüt konulması işleminde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz olması gerekmektedir.

Yabancı sermayen şirket sahibi veya ortağı olan yabancılar, şirkete ait taşınmaz ile vatandaşlık edlnimi için başvurabilir mi?

Başvuramaz. Taşınmazın başvuruyu yapacak gerçek kişi adına kayıtlı olması gerekmektedir.

Kişi hissedarı olduğu şirketin taşınmazını satın alarak vatandaşlık edinimi için başvuruda bulunabilir mi?

Bulunamaz. Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar edinecek olan yabancı gerçek kişinin ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.

Taşınmazın kimden alındığının vatandaşlık başvurusunda bir önemi var mıdır?

Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazIar: Türk vatandaşlarının adına kayıtlı olmalıdır. Ayrıca yabancı bir gerçek kişi tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. (Edinecek olan yabancı kişinin kendi, eşi ve çocukları dahil)

Tapuya konulan şerhin (3 yıl) süresi dolmadan taşınmazın satışı mümkün müdür?

Nüfus ve Vatandaşlık İl Müdürlüğünden alınacak cevaba göre işlem yapılır.

Satın alınan taşınmazın ipotekli veya hacizli olması halinde de vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

Mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satıs yapılması mümkündür.

Taşınmazın konut kredisi ile alınması halinde vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

Bu durumda kredi tutarından arta kalan peşin ödeme dikkate alınır. Kanuni ipotekli satışlarda da peşin ödenen kısım 400.000 USD değerini sağlamalıdır.

İstisnai yoldan Türk vatandaşlığı edinimi amacı ile yapılan taşınmaz edinim başvuruları vekaletle olabilir mi?

Bu hususun vekaletnamede açıkça yazılmış olması halinde mümkündür.

Satış vaadi sözleşmesi ile Türk vatandaşlığına başvurulabilir mi?

07.12.2018 tarihi ve sonrasında olmak üzere; kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda en az 400.000 Amerikalı Doları veya karşılığı tutar peşin olarak ödenmek kaydıyla noterde düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdünde bulunularak başvuru yapılabilir.

YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Yabancıların taşınmaz ediniminde ne gibi sınırlamalar vardır?

• Öncelikle taşınma edinmek isteyen yabancı kişinin uyruğunda bulunduğu ülkenin, 35. madde gereği belirleniş olan Türkiye’den taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler arasında yer alması gerekir.
• 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereği yabancı gerçek kişilerin edinimleri ancak kanuni sınırlamalar dahilinde mümkündür.
• 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır.
• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke çapında en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına arttırmaya yetkilidir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu (%10) geçemez.
• Cumhurbaşkanınca yabancı gerçek ve tüzel kişilerin edinemeyecekleri alan olarak belirlenen stratejik alan ve özel güvenlik bölgelerinde bulunan yerlerde yabancı edinimi mümkün bulunmamaktadır.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi için ikamet izni gerekir mi?

• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6302 sayılı kanunla değişik 35.maddesinde “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslar arası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı aynı hak edinebilir” hükmü düzenlenmektedir. Belirlenen ülke listesinde bulunan ülke vatandaşı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı aynı hak edinebilmesi için ayrıca ikamet izni almasına gerek bulunmamaktadır.

Askeri yasak bölge sorgusu devam ediyor mu?

• 2017/4 Sayılı Genelgemizle 81 ilde (Bazı ilçeler hariç) Askeri Yasak bölge sorgulaması kalkmıştır.

Böylelikle yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinim sürecinin Türk vatandaşlarının edinimlerinde izlenen süreçle aynı olması sağlanmıştır.

Mavi kart kimlik belgesi yerine kullanılabilir mi?

• Mavi Kart düzenlemesine ilişkin Nüfus ve Vatandaşlık Genel Müdürlüğünce 12.04.2013 tarihinden itibaren uygulama başlatıldığından bu tarihten sonra düzenlenmiş olan Mavi Kartlar tek başına kimlik belgesi olarak kullanılabilecektir.
• 12.04.2013 tarihinden önce verilmiş olan 4112/5203 sayılı kanunda saklı tutulan hakların kullanılmasına ilişkin belgelerin (Mavi/Pembe kart) ise yenilenmedikleri sürece ülke kimliği veya pasaport ile birlikte değerlendirilmesine devam edilecektir.
• 5901 sayılı kanunla tanınan hakları haiz olup Mavi Kartını ibraz etmeden pasaportu veya uyruğunda bulunduğu ülke kimliği ile başvuruda bulunan kişilerin MERNIS ortamında mavi kart kütüğünden sorgulamasının yapılması veya nüfus müdürlüğünden bu kapsamda alınacak nüfus kaydının sunulması ile mavi kart sahibi olduklarının teyidi halinde işlemleri gerçekleştirilecektir.

Yapısız taşınmaz edinen yabancı uyruklu kişilerin tabii oldukları herhangi bir yükümlülük var mıdır?

Yapısız taşınmaz satın alan yabancı bir kişinin edindiği taşınmaz üzerinde edinim tarihinden itibaren iki yıl içerisinde bir proje geliştirmesi ve projenin konusuna göre ilgili bakanlığın onayına sunması gerekmektedir. Projenin tamamlanma süresi ile ilgili Bakanlıkça belirlenecektir.

Şirketler yapısız taşınmaz edindiklerinde proje geliştirmek zorunda mıdır?

• Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri Türkiye’de özel kanun hükümlerine göre taşınmaz edinebilmektedir. Bu nedenle edinilen taşınmaz referans kanun hükümlerinde belirtilen amaca uygun kullanılacağı için proje geliştirme zorunluluğu bulunmamaktadır.
• Yabancı Sermayeli Şirketler 2644 sayılı Tapu Kanun’unun 36.maddesinde düzenlenmiş ve ayrıca taşınmaz edinim prosedürü 2012/13 sayılı genelgemizde belirtilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddeSincle düzenlenen proje geliştirme zorunluluğu yabancı sermayen şirketler için aranılmamaktadır.

Türkiye’de Kurulu şirket ortağının 35. madde gereği belirlenen listede yer almaması durumu şirketin taşınmaz edinimine engel midir?

Yabancı sermayen şirketler Türkiye’de Türk kanunların° göre kurulmuş tüzel kişiliklerdi ve Tapu Kanunu’nun 36.maddesinde düzenlenmiştir. Taşınmaz ediniminde şirket ortaklarının 35. madde ile belirlenen Türkiye’den taşınmaz edinebilecek ülkelerin beklediği listede yer almaması taşınmaz edinimine engel değildir.

Yabancı sermayeli şirketlerin tamamı taşınmaz edinimine ilişkin işlemlerde valiliğe başvurmak zorunda mıdır?

• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36.maddesinde ve 2012/13 sayılı “yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri” konulu genelgemizde düzenlendiği üzere; yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ediniminde Ticaret Sicil Müdürlüklerince verilen yetki belgesinde “36.madde kapsamındadır” veya “36.madde kapsamında değildir” ibareleri dikkate alınır. Sadece 36.madde kapsamında olan şirketlerin taşınmaz edinimi valilik sürecine tabidir. Bu nedenle 36.madde kapsamında olmayan şirketlerin valiliğe başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Tapu işlemlerinin mali yönü açısından yabancı ile Türk vatandaşı arasında fark var mıdır?

Tapu harcı bakımından yabancı ve Türk ayırımı bulunmamaktadır. Buna karşılık 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli <2019 yılı için 598.25 TL) işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave maktu olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmazın miras yolu intikal mümkün müdür?

Yabancı uyruklu gerçek kişilere ta5ınmazın miras yolu intikali mümkündür Ancak eğer intikal eden taşınmaz yabancı gerçek kişinin edinemeyeceği bölgede bulunuyorsa intikalin yapılmasının ardından taşınmazın elden çıkarılması, aksi takdirde tasfiyesi gerekmektedir. Ayrıca 35. madde kapsamında belirlenen listede yer almayan yani Türkiye’den taşınmaz edinimi mümkün bulunmayan ülke vatandaşlarına miras yolu ile taşınmaz intikal etmesi durumunda ilgili taşınmazın intikalin ardından elden çıkarılması, aksi takdirde ise tasfiyesi gerekmektedir.

Türkiye’de taşınmaz edinebilen ülkelerin listesine nasıl ulaşabilirim?

Pasaportun tercümesi gerekir mi?

• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesine göre Türkiye’de taşınmaz edinebilecek ülke listesi kamuya açık olmayıp edinim durumunun münferiden ülke bazında herhangi bir müdürlüğümüzden öğrenilmesi mümkündür.
• 2013/13 sayılı ve “yabancılara ilişkin tapu işlemlerinde kimlik tespiti” konulu genelgemizde düzenlendiği üzere Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaport ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesi Tapu müdürlüğünce gerekli görülürse istenilebilecek ancak Latin alfabesine göre düzenlenmi5 pasaport veya ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi istenmeyecektir.

Taşınmaz ediniminde hangi belgeler gereklidir?

a. Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

b. Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte sunulmalıdır ve kişinin uyruğunu belirtir şekilde düzenlenmiş olmalıdır),

c. SPK tarafından taşınmaz değerlemesi yapmaya yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri http://www. spk.gov.tr/SiteApps/Sirketlletisim/List/gds) tarafından düzenlenmiş taşınmaz değerleme raporu,

d. ilgili Belediyeden, taşınmazın “Emlak Rayiç Değeri Belgesi”,

e. Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

f. Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında),

g. Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,

h. Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekâletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimindeki sınırlamalar nelerdir?

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimlerinde herhangi bir sırlama bulunmamakta ve faaliyetlerine uygun olmak kaydıyla diledikleri kadar taşınmaz edinebilmektedirler.

Yurtdışında düzenlenen bir vekaletname ile tapu işlemleri yapabilir miyim?

Yurt dışında bulunan Türk Konsolosluklar’ ve bulunulan ülkede vekaletname düzenlemeye yetkili makamlar tarafından düzenlenen vekaletnameler ile tapu işlemlerinin yapılması mümkündür. Ancak bunun düzenlenen vekaletnamenin aranılan şartları taşıyor olması gerekir.

Yabancı ülke noterliklerince düzenlenen her vekaletname ile tapu işlemlerimi yapabilir miyim?

Yurt dışında Yabancı ülke noterliklerince düzenlenen her vekaletnamelerin tapu müdürlüklerince kabulü için öncelikle vekaletnamenin;

• Düzenlendiği ülkenin resmi dilinde,
• İlgilinin fotoğrafını içerir bir şekilde düzenlenmiş olması ve fotoğrafın mühürlü olması gerekir.
• Bunun yanı sıra vekaletnamenin, düzenlendiği ülkenin Yabancı Resmi Belgelerin Tasdikli Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi (Lahey Sözleşmesi)’ne taraf olup olmamasına dikkate alınarak, “Apostille” şerhi içermesi veya vekaletnamede bulunan imza ve mührün düzenleyen noterin bağlı bulunduğu makam, o makamın imza ve mührünün ise bulunulan ülkedeki Türk Konsolosluğu tarafından onaylanmış olması,
• Talep konusu işleme ilişkin yetki içermesi,
• Noter onaylı Türkçe çevirisinin de tapu müdürlüğüne sunulması, gereklidir.